Методы оценки рыночной стоимости объектов ипотеки

Материалы » Ипотечное кредитование: зарубежный опыт и российская практика » Методы оценки рыночной стоимости объектов ипотеки

Методы оценки объектов недвижимости базируются в основном на трех подходах:

с точки зрения сравнимых продаж;

на основе затрат;

с точки зрения капитализации дохода.

При оценке объектов недвижимости в рамках данных подходов обычно используют следующие методы:

метод оценки по сравнимым продажам (метод сравнения продаж);

методы соотнесения (переноса) и экстракции;

метод капитализации земельной ренты (метод развития);

метод капитализации дохода.

Метод оценки по сравнимым продажам

Метод оценки по сравнимым продажам наиболее приемлем и широко используется в странах с развитым земельным рынком. Он основан на сравнении и сопоставлении соответствующих данных по уже проданным аналогичным объектам недвижимости на момент проведения оценки. При этом рыночные условия наилучшим образом отражает цена текущих продаж аналогичных объектов, хотя можно проводить оценку и с учетом анализа рыночных цен спроса и предложения.

Для определения сопоставимости объектов недвижимости необходимо использовать следующие элементы сравнения:

финансовые условия (условия финансирования сделки);

условия продажи;

рыночные условия (время сделки);

местоположение объекта;

физические характеристики;

показатели доходности.

После получения оценки обычно проводится ее коррекция на основе дополнительного анализа каждого из факторов.

В качестве единицы сравнения обычно используется процент повышения или понижения рыночной цены за счет влияния данного фактора. Коррекция цены проводится в стандартизованной последовательности с нарастающим итогом в абсолютном выражении. То есть формула оценки по сравнимым продажам может быть следующей:

, где

ЦСП – цена по сравнимым продажам; ЦБ – цена базовая; ki – коэффициент i-того элемента сравнения, выраженный в долях единицы (знак коэффициента определяется направлением влияния: положительное влияние – знак положительный, отрицательное – отрицательный); N – количество элементов сравнения.

Очевидно, что если сумма отрицательных влияний больше суммы положительных, то конечная цена будет ниже базовой, и наоборот.

Методы соотнесения и экстракции

Метод соотнесения применяется при сравнении цен продаж сопоставимых объектов недвижимости путем разнесения общей цены продажи между двумя ее составными частями: собственно объектом недвижимости и улучшениями.

Главное – правильно определить соотношение этих частей. Для этого на первом шаге анализа определяется рыночная стоимость всех улучшений, сделанных на объекте. Для корректного использования данной методики требуется максимально полное статистическое обеспечение.

Метод экстракции фактически является разновидностью метода соотнесения и также предусматривает выделение вклада улучшений из общей цены продажи недвижимости. Однако он применяется обычно для таких объектов, где вклад улучшений в полную стоимость недвижимости невелик.

Метод капитализации земельной ренты

(метод развития)

При использовании метода капитализации дохода (земельной ренты) оценивается текущая стоимость будущих доходов от владения имуществом. Потоки доходов и выручка от перепродажи (реверсия) капитализируются в текущую общую стоимость. Соответствующие расчеты проводятся по следующим формулам:

, где

ЦКЗР – цена при капитализации земельной ренты; Д – доход;

НК – норма капитализации.

, где

Ф – фактор капитализации.

Норму или фактор капитализации, используемые при расчетах методом капитализации доходов, определяют на основе исследования приемлемых ставок дохода от эксплуатации аналогичных объектов недвижимости с учетом анализа факторов риска и дисконта.

После установления величины потоков доходов и расходов они дают возможность определить величину чистого операционного дохода, которая в процессе капитализации преобразуется в текущую стоимость земельного участка.

После завершения оценок по всем перечисленным методам (используется не менее 2 методов) проводится сопоставительный анализ полученных результатов на основании экспертных оценок, вносятся соответствующие коррекции, в том числе с учетом назначения оценки, и определяется итоговая оценочная рыночная стоимость конкретного объекта ипотеки.

Метод капитализации дохода

Определение рыночной стоимости недвижимости методом капитализации дохода проводится в 2 этапа:

прогнозирование будущих доходов;

капитализация будущих доходов в настоящую стоимость.

Прогнозирование будущих доходов

Расчет прогнозируемого дохода от объекта недвижимости для целей оценки выполняется в виде составления реконструированного отчета о доходах, образец которого представлен в табл. 4.

Другие материалы:

Управление правовым риском, риском потери деловой репутации и риском ликвидности
Правовой риск Управление правовым риском осуществляется в целях уменьшения (исключения) возможных убытков, в том числе в виде выплат денежных средств на основании постановлений (решений) судов. Для выявления и оценки правового риска кредитной организации Банком России рекомендуется во внутренних до ...

Схема получения кредита
Инвестсбербанк практикует следующую схему выдачи кредита. 1. Заемщик заполняет заявление на выдачу ему кредита для приобретения квартиры и представляет его в банк вместе со всеми требуемыми документами (список необходимых документов см. ниже). 2. Банк анализирует информацию о заемщике, проверяет ег ...

Совершенствование методики расчета кредитных рисков по корпоративным клиентам
Условия жесткой банковской конкуренции, требующие от кредитных организаций оперативного принятия решений в отношении предоставления кредитных заимствований в целях привлечения корпоративной клиентуры, с одной стороны, и высоких кредитных рисков, сопутствующих кредитованию реального сектора экономик ...